Sector Inmobiliario

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Publicado por daryl 27/02/2009 @ 09:00

Tags : sector inmobiliario, economía

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Economía sumergida en España

La economía sumergida en España se cifraba en 2008 en un 23% del Producto Interior Bruto, lo que representaba el equivalente a 240.000 millones de euros.

Distintos estudios de varios organismos como el Instituto de Estudios Fiscales (IEF), el Banco de España, el Consejo Económico y Social (CES), el Banco Mundial y la Unión Europea situaba en dicho año la economía sumergida española en una horquilla comprendida entre el 20% y el 25% del Producto Interior Bruto (PIB), frente a una media del entorno europeo diez puntos por debajo, sin tener en cuenta los datos de los aniguos países de este de Europa incorporados después de 1990.

Según datos del Ministerio de Economía y Hacienda de España, las dos grandes bolsas de fraude existentes eran las operaciones de compraventa protagonizadas por empresas constructoras e inmobiliarias, así como las actividades derivadas del ejercicio de las profesiones liberales. Así, la evasión fiscal en el sector inmobiliario representaba 8.600 millones de euros anuales en España. Según los mismos datos, el 95,8% de las compañías asentadas en España que facturaban entre 1,8 y 6 millones de euros (+/- 57.700 sociedades mercantiles) escapaban a los controles fiscales al no tener obligación de ser auditadas.

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Álvaro de Marichalar

Álvaro de Marichalar y Sáenz de Tejada (Pamplona, 1961) es un deportista, navegante, aventurero y empresario español.

Tercer hijo del conde de Ripalda, Amalio de Marichalar y Bruguera, fallecido en 1979, y de Concepción Sáenz de Tejada y Fernández de Bobadilla. Asimismo es nieto del vizconde de Eza, Luis Marichalar y Monreal, que apoyó notablemente al fundador de la Legión Española Millán Astray, siendo Ministro de la Guerra con Alfonso XIII, además de ser alcalde de Madrid. Álvaro de Marichalar es hermano de Jaime de Marichalar. Su casa, la casa de Marichalar pertenece a la nobleza vasca. Por parte materna desciende del Solar de Tejada, que por derecho propio es la más antigua institución nobiliaria de España vigente en la actualidad.

Nacido en Pamplona en 1961, es piloto de aviación y presto servicio en el Ejército del Aire durante dos años, pero un accidente de tráfico, aún visible en su mano derecha, le obligó a abandonar el mundo aeronáutico y su carrera como piloto privado, su gran sueño. Graduado en Business Administration (Economía según el sistema universitario español) en Florida, empresario del sector inmobiliario y de las telecomunicaciones, creando en 1985 TeleSat, compañía pionera en la venta de antenas parabólicas en España, y posteriormente en la comercialización de antenas de telefonía móvil. Además es conocido aventurero, navegante y deportista -con once récords del mundo a bordo de su moto acuática. Uno de sus mayores logros fue en febrero de 2002, cuando cruzó en Atlántico a bordo de moto acuática Numancia desde Roma a Nueva York. En 25 años, ha llevado a cabo 35 expediciones deportivas.

Desde 1987 también da Conferencias por todo el mundo basadas en su experiencia acumulada a lo largo de sus 35 expediciones marítimas realizadas desde 1982; en las Conferencias se suelen proyectar documentales producidos por el navegante y en otras muestra sus embarcaciones.

Álvaro de Marichalar, ha conseguido numerosos récords mundiales, por sus hazañas en el mar con su moto acuática.

En 2007 se involucró en la política dentro de las filas de Unión Progreso y Democracia (UPyD), partido del cual encabezó su lista al Congreso por Soria en las elecciones generales españolas de 2008. No consiguió representación, obteniendo 1.106 votos (1,97%).

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Bolsa de Madrid

Edificio de la Bolsa de Madrid en 2008.

La Bolsa de Madrid es el principal mercado de valores de España. Tiene su sede en el Palacio de la Bolsa de Madrid. Su índice de referencia es el Índice General de la Bolsa de Madrid IGBM.

Está integrada en la Sociedad de Bolsas y Mercados Españoles.

La organización y funcionamiento depende de una Sociedad Rectora existente al efecto.

La normativa interna de la Bolsa de Madrid está articulada a través de Circulares e Instrucciones Operativas que aprueba y publica la propia Sociedad Rectora de la Bolsa.

Los juros eran emisiones de papel del Estado por los que se garantizaba una deuda, siendo éstos la primera forma de Deuda Pública. Fue en Castilla donde los primeros títulos de valores que se crearon eran los denominados Juros reales, un préstamo contraído por los reyes que otorgaban a distintas personalidades. En 1400 es famoso el que Enrique III dictó a favor de D. Ferrán Martínez de Luna.

Los antecedentes a la Bolsa propiamente dicha, los encontramos desde el siglo XIV en las casas de contratación y las Lonjas de Contratación, éstas son típicamente mediterráneas (de origen italiano) que eran lugares destinados a las reuniones de comerciantes para intercambiar productos (grano, lana, seda, etc.) y alcanzar acuerdos. La primera creada por Jaime I de Aragón en Palma de Mallorca, en 1246, aunque no se edificó hasta 1409. Aún nos quedan algunos de estos edificios como la Lonja de Palma de Mallorca, Zaragoza, Valencia y Barcelona, sin olvidar la casa de la contratación de Sevilla (1503), sede del Archivo General de Indias, en la que se recogen documentos mercantiles relacionados con el monopolio comercial que mantuvo ésta con las posesiones hispanas en América durante más de dos siglos. Ya desde el siglo XVI existían los corredores de Cambio, de Lonja, de Vales Reales o de Aduanas.

En plena Guerra de la Independencia José Bonaparte fue nombrado rey de España en 1808 por su hermano Napoleón. José I Bonaparte en 1809 tomó la decisión de instaurar la primera Bolsa de Comercio en Madrid, como sede, se eligió el edificio del Convento de San Felipe el Real, en la Puerta del Sol, pero el escenario político existente en aquel momento y la opinión pública en contra de su creación dificultó que ésta se produjera, no llegando a configurarse dicho mercado bursátil. Fue la primera iniciativa seria y resultó interrumpida por la guerra.

Fernando VII el Deseado, apodado así por el clamor popular que suscitó su figura tras el cautiverio que sufrió durante la guerra, sucedió a la expulsión definitiva de Jose Bonaparte en 1813 tras el fin de la Guerra de Independencia contra los franceses, heredando una España cargada de deudas públicas, arrastradas por los conflictos bélicos de los reinados de su padre Carlos IV y su abuelo Carlos III.

El 10 de septiembre de 1831, se aprueba la ley que daba origen definitivamente a la Bolsa de Madrid Ley de Creación y Organización de la Bolsa de Madrid redactada por Pedro Sainz de Andino. Entre los días 27 y 29 se publicaría íntegramente en La Gaceta de Madrid. Un lugar de reunión de comerciantes y agentes mediadores en donde se conciertan o cumplen las operaciones de contratación de activos mobiliarios, así se definía la Bolsa en el artículo 64 del código de Comercio de 1829.

Se promulgó con la ley la creación de un mercado cuyo propósito al igual que ocurrió con otras bolsas como la de Londres, París o Nueva York, su nacimiento se debió principalmente a la necesidad de tener un lugar donde colocar y dar salida públicamente a los títulos de deuda del Estado para hacer frente a las deudas extraordinarias que generaban las guerras y los gastos militares, por lo que en su origen la bolsa funcionó en la práctica como vehículo de financiación del gasto bélico.

La Bolsa era una institución desconocida por el gran público por ello no fue bien recibida por todos, ya que una parte de la opinión pública consideraba la inversión bursátil como un juego de azar, pero otros reconocieron el papel que tendría como forma de canalizar el ahorro y la financiación de la inversión en una organización regulada. Tampoco gustó que se ubicase en Madrid, una plaza que no estaba tan desarrollada industrial y comercialmente como otras zonas de la periferia.

El 20 de octubre de 1831, la institución de la Bolsa de Madrid inaugura su primera sesión en el Consulado de la Plazuela del Ángel, nace con cinco agentes de cambio y dando sus primeros pasos con sesiones que duraban tres horas, la apertura era a las 12 del mediodía y el cierre a las 3 de la tarde. Durante esas jornadas cotizaban bancos, ferrocarriles y siderurgias, aunque las acciones de empresa apenas representaban el 1% de la contratación real, el resto correspondía a la Deuda Pública.

En muchas ocasiones estos títulos estaban mal documentados, reconocidos de forma deficiente desde el punto de vista jurídico y sin un plazo seguro de amortización, las empresas cotizadas tenían una representación testimonial, sus títulos estaban bastante desprestigiados.

La Bolsa de Bilbao se inauguraría en 1890, la de Barcelona en 1915 y en 1930 se creó la Bolsa de Valencia.

En 1834 la Bolsa de España sufre su primera crisis de consolidación de desarrollo a causa de la Guerra Carlista que estalló tras la muerte de Fernando VII. La entidad no volvió a recuperarse del envite hasta el abrazo de Vergara, el momento en que se puso fin a la guerra. A raíz de la nueva paz y la recuperación económica, entre 1844 y 1846 se produjo el primer boom bursátil. En un año se negocian hasta 15.000 millones de reales, toda una fortuna. Los noticieros asumen que «todo el mundo juega a la Bolsa»; el diputado Calderón Collantes afirma en el Congreso que «la pobreza es signo de estupidez» y surgen los primeros magnates: Urquijo, Carriquiri, Remisa, Pastor, Sartorius, Buschental, González Bravo o Salamanca, que representan como pocos a la nueva estirpe de emprendedores enriquecidos a la sombra de la especulación.

El marqués de Salamanca, el primer auténtico rey de la Bolsa, principal constructor de ferrocarriles y promotor inmobiliario, llevó la Bolsa a las masas y disparó la especulación, al introducir las operaciones a plazo.

En 1854 comienza a publicarse el Boletín Oficial de Contratación, donde se publican los precios oficiales de la negociación.

El negocio de las acciones se fue abriendo poco a poco paso dentro de su estructura. En 1855, la Ley de Ferrocarriles y la Ley de Bancos y Sociedades plagaron el parqué de bancos y compañías de trenes. Con todo la negociación anual de las acciones a duras penas alcanzaba el medio millón de pesetas, una cantidad relativamente importante para la época en la que según cuenta Pérez Galdós, los millonarios (los que poseían más de un millón), no llegaban a una docena en toda España.

En 1866 nace el Banco de España y en 1868, además del Banco de España, cotizaban en ella nueve bancos o sociedades de crédito, 17 empresas de ferrocarriles y 34 empresas mineras y de servicios públicos.

Crisis de Cuba y Filipinas. Existe una crisis y decae la contratación como consecuencia de la pérdida de Cuba, Puerto Rico y Filipinas en 1898 sufriendo los precios de las acciones una caída del 20%. El impulso para la Bolsa llegó con el nuevo siglo y una vez superada la crisis generada anterior, en el año 1900 renace con fuerza debido a los capitales repatriados de Cuba y Filipinas. Mientras que en 1900 cotizaban 61 empresas en los primeros 20 años el número de empresas cotizadas se multiplicó hasta 121 con especial crecimiento en empresas eléctricas, algún banco y empresas industriales. El peso de la renta variable suponía ya el 40% del total. Títulos como Banco Hispano, Banesto, Central, Explosivo, Duro Felguera, Azucarera o Altos Hornos se intercambiaban con regularidad.

Durante la Primera Guerra Mundial, la Bolsa de Madrid permanece abierta y continúa el incremento de contratación y su expansión. El Crack del 29 y el el hundimiento de la Bolsa de Nueva York no afectaron de manera inmediata a la de Madrid, pero generó inestabilidad en los años siguientes.

La dictadura militar de Primo de Rivera, 1923-1930, pese a impulsar la industria, la banca y la Bolsa, creó un clima de tensión social que desencadenó ejercicios difíciles para la Bolsa.

Los años de la Segunda República, 1931-1936, marcados por la agitación política y social que precedió a la Guerra Civil, fueron testigos de fuertes caídas bursátiles, agravadas por la crisis financiera internacional y el escaso desarrollo de la industria.

El comienzo de la Guerra Civil Española obliga a suspender toda su actividad hasta el 5 de marzo de 1940, en que abre nuevamente sus puertas. Fue en diciembre de ese mismo año cuando nació el Índice General de la Bolsa de Madrid (IGBM). Con base 100, se ponía a cero cada año. De las 28 sociedades que formaban parte del Índice Largo creado con base 100 el 31 de diciembre de 1940, sólo quedan tres supervivientes, excluyendo las compañías integradas o fusionadas en nuevos grupos: Banesto, Inmobiliaria Metropolitana (su nombre actual es Metrovacesa) y Telefónica. Después de la Guerra Civil el sector inmobiliario animó a los inversores pero el ciclo alcista se vio interrumpido por la Segunda Guerra Mundial.

En 1953 retoma fuerza otra vez la bolsa al producirse la apertura de la economía española al exterior, lo que beneficia a la Bolsa, que ve incrementado su volumen de contratación. Desde 1959 hasta 1970 y como consecuencia del Plan de Estabilización, la Bolsa sube de forma continuada.

En 1973 sufrió el impacto de la crisis del petróleo. En 1974 comienza a funcionar el nuevo sistema de liquidación de operaciones, base del actual sistema de anotación en cuenta.

En 1975 la Bolsa sufre importantes caídas como consecuencia de la muerte de Francisco Franco y la incertidumbre del inicio del proceso de transición democrática cuando ya empezaba a salir de la crisis del petróleo.

En 1978 las mejoras técnicas introducidas contribuyen al incremento de la inversión extranjera.

La verdadera revolución de la bolsa no llegó en los años 60 sino en los 80. A ello contribuyeron la mejora de la situación económica, confirmada por la entrada de España en 1986 en la Comunidad Económica Europea, lo que produce una gran aumento de inversión extranjera y un boom bursátil que durará hasta el crack de 1987 de la Bolsa de Nueva York.

En 1988 se publica la Ley del Mercado de Valores que transforma definitivamente la Bolsa española. En 1989 comienza a funcionar el mercado continuo para acciones (CATS: Computer Assisted Trading Sistem). Se empiezan negociando 7 valores, alcanzando la cifra de 51 al final del año. Los Agentes de Cambio y Bolsa son sustituidos por Sociedades de Valores y Agencias de Valores. Se crea la Sociedad Rectora de la Bolsa de Madrid.

En 1991 se crea la figura del "Protector del Inversor de la Bolsa de Madrid" y se pone en marcha el sistema electrónico de contratación de Renta Fija. En 1992 se pone en marcha el SCLV, nuevo servicio de liquidación y compensación, que inicia el nuevo sistema de liquidación por anotación en cuenta. En 1993 todas las emisiones de Renta Fija pasan a contratarse por el sistema electrónico.

En 1995 se sustituye el CATS por el SIBE. Los volúmenes de contratación y capitalización suben de forma espectacular. En 1998 la Bolsa se convierte en un fenómeno social: cerca de 8 millones de españoles invierten en Bolsa. En 1999 se pone en marcha Latibex, Mercado de Valores Latinoamericanos en Euros. Desde el 1 de enero de este año la negociación de valores se realiza exclusivamente en euros. En abril de 2000, a semejanza del NASDAQ, comienza a funcionar el índice "IBEX Nuevo Mercado" con 10 empresas tecnológicas y el 3 diciembre 2007 volvió a dejar de existir.

Entre 1831 y 1850 la Bolsa tuvo seis sedes distintas. En la Plazuela del Ángel, esquina con la calle Carretas estuvo un año. En 1832 se trasladó muy cerca, a un estrecho patio de la casa de la Compañía de Filipinas en la calle Carretas. En 1841 pasó al Claustro del Convento de San Martín y en 1846 a la iglesia del convento de las monjas Bernardas (también llamado de las Ballecas) en la calle de Alcalá, esquina con Peligros. En 1847 se trasladó al monasterio de los Basilios, en la calle Desengaño. Tras este cambio de sede, los bolsistas, con un toque de humor, ironizaban diciendo que la bolsa pasaba 'del peligro al desengaño'.

En 1850 pasó, al edificio de la Aduana Vieja, en la plazuela de la Leña. Allí, durante la I República se construyó un nuevo edificio. Entre tanto, las sesiones de la Bolsa se realizaron en el circo Paul, en la céntrica calle de Barquillo. Ninguno de los emplazamientos cubría las crecientes necesidades de la institución y el creciente número de inversores.

En 1878 se aprobó la construcción de un edificio, el actual Palacio de la Bolsa, en la Plaza de la Lealtad, que abrió sus puertas el 7 de mayo de 1893.

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Aburguesamiento

El aburguesamiento, o gentrificación (del inglés, gentrification) es un proceso de transformación urbana en el que la población original de un sector o barrio depauperado y deteriorado es progresivamente desplazada por otra de un mayor nivel adquisitivo a la vez que se renueva.

El término en sí procede del inglés, gentrification, deriva de gentry, que podría traducirse como hidalgo o, incluso, burgués. Se han propuesto otros términos como aburguesamiento, elitización o aristocratización.

La gentrificación comienza cuando un grupo de personas de un cierto nivel económico descubren un barrio que, a pesar de estar degradado y descapitalizado, ofrece una buena relación entre la calidad y el precio y deciden instalarse en él. Estos barrios suelen estar situados cerca del centro de la ciudad o contar con determinadas ventajas, como el estar situados cerca de polos de empleo, etc.

El fenómeno al que aquí nos referimos es un fenómeno netamente urbano y situado en la etapa histórica del posfordismo, a pesar de que puedan existir procesos semejantes en otros ámbitos espaciales y temporales. De esta forma el proceso guarda similitudes con las nuevas tendencias de determinadas zonas rurales del mundo occidental, donde a medida que desaparece la actividad agrícola se van convirtiendo en sede de actividades turísticas y segundas residencias. Tampoco conviene confundir el termino con los procesos de renovación urbana que se dieron en los centros de las urbes modernas con el objetivo de sanear la ciudad o incluso crear ensanches para la burguesía urbana, ya que esto se produce en un contexto histórico y económico diferente, con mayor protagonismo de la administración pública, con un sector inmobiliario privado menos desarrollado, y, sobre todo, por ser procesos que contribuyen a crear la configuración de la ciudad capitalista industrial moderna, mientras que el proceso de gentrificación la desmantela.

El efecto más notorio de la gentrificación es el desplazamiento de las clases populares. Este desplazamiento puede tener lugar bajo distintas formas pero se produce principalmente en base a la situación de la vivienda. Las clases populares pueden reducir su número en la zona por el envejecimiento de la población, en base a desalojos por las condiciones ruinosas de un edificio o por expiración de un contrato de alquiler y ausencia de una oferta de alquileres en la zona para este grupo social. En los casos en los que los desplazamientos se producen de forma voluntaria, éstos lo son generalmente debido a un efecto de rechazo por la situación de degradación del caserío, por el pago de incentivos a cambio de su abandono a inquilinos con contratos blindados, o por la compra-venta de la propiedad. Una vez realizado este desplazamiento se revaloriza el preciado suelo, comúnmente residencial, a través de la rehabilitación del edificio, recalificado habitualmente como residencias de alto nivel, o la construcción de viviendas de nueva planta. A la expulsión progresiva de la población por los métodos mencionados se le une la incapacidad por parte de los desalojados o de jóvenes emancipados, originarios del barrio, de pagar una vivienda en este, como consecuencia de la revalorización y el aumento del precio de la mercancía vivienda. Además del desplazamiento y la revalorización del suelo se perciben otros cambios comunes a este tipo de procesos, como la reducción de las tasas de ocupación de la vivienda (el número de habitantes por vivienda) y la densidad de población del barrio o área afectada. (SARGATAL BATALLER 2000) Asimismo, si en el barrio predominaba el alquiler, se dará una progresiva transformación de la modalidad de ocupación en alquiler por la de ocupación en propiedad.

La primera referencia a procesos de sustitución social en barrios obreros la encontramos en la Inglaterra industrial del siglo XIX (ENGELS 1865), sin embargo el proceso que actualmente nos ocupa es propio del capitalismo de la segunda mitad del siglo XX. ”Aunque la primera referencia del termino se atribuye a R. Glass en 1964, a propósito de un estudio sobre Londres, es M. Pacione (1990) quien define el concepto tal como lo entendemos hoy día. Pacione delimita la gentrificación a procesos en los que existe un desplazamiento de un grupo de habitantes por la introducción de otro, siendo la población original de clase baja en el momento de la revalorización. Establece tres fases para el proceso: una fase de abandono por las clases medias-altas, una fase de repoblación por parte de clases bajas y una fase de revitalización económica (PACIONE 1990). Hacemos constar que aunque esta secuenciación se ajusta a gran parte de los casos, la primera fase podría se totalmente prescindible, ya que se refiere a un estado precapitalista del sector que no tiene por que darse necesariamente. Existen barrios gentrificados que nacen originalmente como barrios obreros en la etapa capitalista de la ciudad y que anteriormente correspondían a vacíos demográficos.

El geógrafo David Ley, profesor de geografía en la universidad de la Columbia Británica (Canadá), presentó en 1978 el documento "Inner city resurgence units societal context" donde establece una teoría basada en la demanda. De esta forma la Gentrificación sería consecuencia de la reestructuración económica, socio-cultural y demográfica del espacio urbano. Los cambios en la estructura económica del capitalismo dan lugar a un nuevo grupo social auspiciado por el aumento de la importancia del sector servicios y de los trabajadores técnicos y o de cuello blanco con un mayor poder adquisitivo que la clásica clase obrera. Éste sería el sujeto, que podría materializarse en una nueva clase social, que puja por los espacios residenciales céntricos. La tendencia dentro de la investigación que establece Ley, basada principalmente en el consumo, tiene su principal debilidad en la poca importancia que se le da al papel de la oferta y de los promotores. La oferta sería en este caso una consecuencia directa de una demanda preexistente.

Como respuesta a las propuestas de Ley surge otro enfoque conceptual propuesto por el también geógrafo Neil Smith, profesor y catedrático de geografía en la Rutgers University de New Brunswick (New Jersey). Smith publica en 1979 el artículo "Toward a theory of gentrification: a back to the city movement by capital, not people" en el Journal of the American Planning Association (SMITH 1979; SARGATAL BATALLER 2000). Smith centra su atención en la producción del espacio gentrificable, despreciando el consumo como motor del proceso. Este autor defiende que el establecimiento de una teoría sobre la gentrificación debe incluir el estudio de la demanda y de la oferta, pero otorga prioridad a la oferta en su explicación, de modo que los factores económicos estructurales son los preponderantes. Los agentes que ejercen como motor de la gentrificación son aquellos con capacidad de influir en el mercado in mobiliario, instituciones de crédito, grandes promotores, etc. El punto central de la teoría de Smith reside en el “rent-gap” o “diferencia potencial del beneficio” obtenible mediante un uso más lucrativo del suelo. Este enfoque se inscribe dentro de la llamada teoría del ciclo de vida de los barrios, según la cual éstos experimentan las fases de crecimiento, declive y revitalización o renovación potenciales.

Algunos estudiosos han venido a calificar el proceso de gentrificación como un fenómeno diverso y caótico, difícil de acotar (Cap.3 The cahos and complexity of Gentrification. SMITH) y que puede tomar y ha tomado muchas formas. El barrio obrero puede transformarse en un barrio de clase alta, pero también en un barrio de clase media asociado a colectivos de gran significación cultural, con predominio de elementos de expresión artística, locales comerciales donde prima el diseño y ambiente bohemio. El barrio histórico degradado puede transformarse en un barrio histórico centrada su rehabilitación en su uso como reclamo turístico e incentivador, además de del sector inmobiliario, de la hostelería y el comercio asociado al turismo. Por otro lado tenemos el caso de la vieja zona industrial obrera que ha quedado anclada en el centro de la ciudad, con actividades productivas marginales y numerosos locales en estado de abandono que pasa a convertirse en zona residencial de clase alta.

Estos tipos de gentrificación pueden aparecer de hecho combinados, sin embargo el autor de este texto cree que la separación no es real. En todos los casos a los que nos referimos como fenómeno de gentrificación, aunque haya presencia de antiguas industrias o un notable valor histórico del conjunto, el factor fundamental y común del proceso es la existencia de una población humilde desplazada por otra con un mayor nivel de renta, es decir, una invasión del espacio por parte de clases medias-altas y la sustitución de la población y en gran medida del caserío original, así como una revalorización de un suelo desvalorizado con anterioridad.

El carácter histórico y la presencia de industria están indisolublemente asociados a los barrios obreros industriales desarrollados en las ciudades modernas entre el XIX y principios del XX, en el caso de Sevilla a partir de las dos últimas décadas del siglo XIX. Barrios obreros que en un momento dado dejan de cumplir su función y van siendo abandonados y degradados. La gentrificación en estos casos supone el paso de la ciudad como soporte de la actividad productiva, a la ciudad como producción, como mercancía. Esta ciudad-mercancía responde en gran medida a la explotación turística, mediante el uso de la arquitectura, el patrimonio histórico, el diseño, el arte, etc. Es la economía urbana en auge, post-moderna y centrada en el sector financiero y de servicios, que encuentra como protagonista a una clase media con elevado nivel cultural y suficiente nivel de ingresos.

Se trata por tanto de una sustitución de población y de actividad, de una población y actividad productiva en franco retroceso por otra en auge. El factor que les hace competir por el espacio es la situación de la población y la actividad en retroceso en un espacio céntrico de interés, de donde se pueden extraer grandes plusvalías a través de su puesta en valor.

Es por tanto una dinámica del capitalismo que entra perfectamente en la lógica del libre mercado. No aceptamos la separación entre diferentes procesos de gentrificación, la gentrificación es un fenómeno complejo y que puede revestir diferentes formas, pero es delimitable y único en la medida en que es producido por dinámicas estructurales del capitalismo post-fordista y juega un papel fundamental en la reestructuración del espacio urbano consecuencia de la reestructuración productiva y social del capitalismo actual.

Concebimos el proceso de gentrificación en base a tres fases dentro del ciclo de vida de un sector urbano. Este ciclo de vida es el que han llevado los barrios industriales tradicionales de ciudades occidentales que se encuentran en desarrollo y expansión en el periodo postfordista. Algunos investigadores como M. Pacione o P.A. Redfern sitúan como primera etapa dentro del ciclo vital del barrio gentrificado una etapa de carácter preindustrial, en la que al no existir una segregación social del espacio el sector en cuestión estaría habitado tanto por clases altas, como por clases bajas precapitalistas (artesanos, servidumbre, etc.). Si bien esto se ajusta a la realidad de muchos casos, hemos considerado esta etapa como despreciable a la hora de establecer una teoría sobre la gentrificación, dado que un sector urbano gentrificable no ha tenido por que existir en la etapa preindustrial de la ciudad. Muchas de las villas obreras de cualquier ciudad industrial nacen como consecuencia de la industrialización que provoca el crecimiento de la ciudad y la aparición de la clase obrera, por lo tanto en ningún momento han sido pobladas por clases altas, otras son arrabales extramuros donde nunca se han establecido burguesía o nobleza.

Los autores citados se refieren a enclaves obreros, preferentemente los situados en las ciudades intramuros, que han sido habitados por clases altas en convivencia con otras clases incluso durante la consolidación de la zona como enclave obrero. El abandono del sector por parte de estas clases altas para desplazarse a los ensanches de la ciudad o a nuevos desarrollos de la misma más modernos, ha sido a menudo señalado como el inicio de la fase de abandono y desvalorización del barrio gentrificado. Esto puede ser cierto en algunos casos y cuestionable en otros, ya que consideramos que el abandono es producto del desplazamiento del capital inmobiliario hacia sectores nuevos de la ciudad, y no la consecuencia de las decisiones individuales de los burgueses. Esta hipótesis vendría apoyada por el hecho anteriormente descrito de que no todos los sectores gentrificables hayan tenido que acoger a las clases altas con carácter previo a su configuración obrera. En estos casos la salida de las clases altas del sector no sería sino la salida de los capitales inmobiliarios de los burgueses propietarios de edificios, sin que estos tengan que vivir necesariamente en la zona en cuestión.

La primera fase del ciclo vital que conduce un sector urbano a la gentrificación es su configuración como enclave obrero en la ciudad capitalista moderna. Los primeros enclaves industriales nacen comúnmente en la ciudad intramuros, dentro de la vieja ciudad precapitalista, dando lugar a su transformación y reestructuración, que dará lugar a su vez a la primera segregación social del espacio urbano. La industrialización crea una nueva configuración del centro urbano o de parte del mismo por la presencia de la masa obrera y de las actividades productivas, al mismo tiempo crea nuevos enclaves industriales que pueden surgir sobre arrabales antiguos de la ciudad o sobre vacíos demográficos y pone en valor nuevas zonas suburbanas hacia donde se desplazan las clases altas.

La industrialización supone la atracción de grandes bolsas de inmigración provenientes de zonas rurales. De forma lógica los nuevos pobladores que vienen a trabajar en las industrias, situadas en el centro de la ciudad y en las zonas portuarias, se establecen en torno a éstas buscando la proximidad con el lugar de trabajo.

La industrialización tiene consecuencias también para las clases propietarias, dado que cambia el medio urbano en el que están habituadas a vivir. Por una parte la industrialización de las ciudades deteriora el medio ambiente, las masifica, crea problemas de insalubridad, etc.… además la multiplicación de la clase obrera en estas zonas crea un efecto rechazo para burgueses y nobles (NIXON, P. 1994). Por otro lado la revolución de los transportes (trenes, tranvías,…) permite en las ciudades modernas la expansión de la población privilegiada hacia la periferia, hacia la zona suburbana (BRIGGS, A. 1990) La zona suburbana supone para la burguesía grandes espacios y tranquilidad, frente a la masificación y la insalubridad del centro moderno. Esto establece un modelo de división social espacial con la clase trabajadora en torno al centro de la ciudad y las clases altas en la zona suburbana (BRIGGS, A. 1990). Por otro lado, en las ciudades modernas, comienzan a desarrollares fuertes fenómenos especulativos conforme la presión de la inmigración obrera y la demanda de alojamientos crece, la especulación y producción de la mercancía vivienda en las ciudades se convierte en un importante factor de acumulación del capital (CAPEL, H. 1983, p. 20).

El barrio obrero da lugar a un urbanismo y a una serie de relaciones sociales propias. Tipologías de vivienda, talleres, comercios y costumbres diferenciadas de los barrios burgueses. Algunas de sus características más importantes para el tema que nos ocupa es precisamente el tipo de vivienda, predominando en las ciudades andaluzas las viviendas colectivas en régimen de alquiler.

La segunda fase es la descapitalización y abandono del sector. Siguiendo a Smith, para la aparición de la “diferencia potencial de renta” que va a permitir las grandes plusvalías que produce la gentrificación y que son el principal motor del proceso, es necesario que exista una etapa de descapitalización y desvalorización de la zona que permita grandes diferencias entre el valor del suelo del sector degradado y el valor potencial que por su ubicación podría tener.

Si el sector no sufriese una desvalorización y la puesta en valor del mismo se produjera de forma gradual, dentro de un contexto histórico diferente, la sustitución de la población no se produciría en tan alto grado ni en periodos de tiempo tan reducidos.

Esta desvalorización puede encontrar diferentes explicaciones. La principal de ellas es la descapitalización de la zona, tanto del mercado inmobiliario como de la producción industrial si la hubiese. A lo largo de un periodo de tiempo que puede variar según el caso, el capital inmobiliario se desplaza desde el centro de la ciudad hacia los ensanches primero, hacia nuevos desarrollos de la ciudad y hacia la urbanización de carácter suburbano posteriormente. Los tiempos y los tipos de ciudad producidas por el desplazamiento de este capital inmobiliario pueden variar según la ciudad, pero tienen en común la perdida de interés de los viejos barrios industriales y el redireccionamiento de la inversión hacia el crecimiento de la ciudad.

A menudo se ha relacionado directamente la capitalización para la urbanización suburbana, con la descapitalización de los viejos centros industriales. Esto podría ser más adecuado a la realidad en el mundo anglosajón. En las ciudades españolas (ver para ello a CAPEL 1983) se habría dirigido primero la inversión a ensanches de diferente carácter, hacia el crecimiento mediante bloques de pisos de diferente calidad y finalmente al desarrollo de la urbanización propiamente suburbana en el caso de las clases altas. También tenemos que tener en cuenta la importancia del capital privado en el desarrollo de las grandes extensiones de polígonos y bloques que para las clases obreras se edifican a partir de los años cincuenta.

La desinversión hará referencia al capital privado, dado que el capital publico, y dependiendo por supuesto de las distintas administraciones, o no habrá realizado grandes inversiones en una zona de este tipo, o estas desaparecerán de forma paralela a la desinversión privada.

Por otro lado, mientras se descapitalizan los inmuebles, el viejo barrio obrero sufre una imparable decadencia fruto del devenir histórico. Por un lado la industria tenderá a desplazarse a zonas periféricas, a los polígonos industriales asignados por la planificación urbana a estos menesteres, donde las actividades productivas encontrarán grandes superficies de suelo con rentas muy bajas y todas las infraestructuras necesarias para su desarrollo. Otra ventaja que encontrarán en esta primera deslocalización será la situación privilegiada respecto de la red de transportes. Además el progresivo desarrollo de las comunicaciones y del transporte privado dejara de hacer necesario la ubicación de las industrias en las proximidades de su mano de obra.

Al mismo tiempo una buena parte de los núcleos familiares que se creen en el sector getrificable, así como las nuevas familias obreras que migren hacia la ciudad irán desplazándose hacia los nuevos barrios obreros de bloques y polígonos, donde encontraran viviendas con mayor espacio, precios asequibles y la opción de compra en propiedad.

Por último la degradación de la vivienda fruto de la desinversión provocará un efecto de rechazo sobre los habitantes del barrio, que si tienen disponibilidad económica tenderán a desplazarse a otras áreas de la ciudad. A medida que el deterioro del caserío avance, la ruina de este acabará expulsando de forma irremediable a un cierto número de vecinos del sector, a partir de este momento el caserío estará disponible para ser gentrificado.

A medida que avanza la decadencia del barrio obrero es común que se introduzcan elementos desclasados en la zona atraídos por las bajas rentas de suelo. Estos elementos desclasados pueden introducirse a lo largo de todo el proceso, aunque principalmente en esta fase, siempre que exista una porción del caserío degradado y que los propietarios estén dispuestos a alquilarlo (Ma Alba Sargatal, sobre el raval de Barcelona o León Vela sobre el sector san Luis alameda). Estos elementos podrían o bien tener poco efecto sobre el proceso, o bien, en el caso de elementos marginales del lumpen, contribuir al abandono del barrio aumentando el efecto de rechazo sobre otros pobladores.

Cuando el deterioro de un edificio o de toda una área es suficientemente importante, se llega al punto en que la diferencia entre el beneficio obtenido de la explotación del suelo y el que se podría obtener potencialmente con un uso óptimo -a través de la inversión- es tan amplia que hace posible la gentrificación. Ésta la ”diferencia potencial de renta” de Smith y supone la generación de grandes rentas.

Las pautas de localización de los grupos sociales cambian con el modelo de desarrollo. Tras la crisis estructural de los 70s, y la desestimación de la producción en cadena y la industria pesada como motor del sistema económico global, entramos en la era post-fordista en occidente.

Los centros de las ciudades desarrolladas (desindustrializadas o que no han tenido una industrialización notable pero que convergen ahora en el Nuevo Modelo Económico) pasan a ser la principal baza para el desarrollo económico del sistema, esta vez como centros financieros y de servicios, nodos de comunicación con ciudades y empresas donde se realizan los negocios más rentables. La importancia de los servicios, el turismo y los activos inmobiliarios de las ciudades post-modernas tienden a dar un gran valor a la mercancía inmobiliaria, que se encarece más y más en los centros de las ciudades. El precio se convierte en un factor de rechazo para las clases bajas, mientras que la cercanía a los centros turísticos, culturales financieros y comerciales se convierte en un factor de atracción para las clases con mayor poder adquisitivo hacia el centro. Dentro de esta lógica los sectores gentrificables de la ciudad se revalorizan.

Las grandes cantidades de capital que circulan por el sector inmobiliario buscan oportunidades de inversión, y la recapitalización de sectores desvalorizados, al tiempo que centrales, de la ciudad pueden suponer las inversiones más rentables del mercado de suelo de una urbe dada. Smith relaciona las inversiones en centros degradados con la caída de la tasa de beneficios en las inversiones suburbanas. Coincide que este mercado ya ha sido explotado sobradamente, habiéndose ya materializado las mejores oportunidades de inversión, con un cambio en la valorización subjetiva del espacio por parte de las clases pudientes con elevado nivel cultural que se ven atraídas a los barrios de carácter histórico o a las proximidades de los centros financieros y de comunicaciones.

En un momento dado las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria en el interior de las ciudades no se encuentran en las zonas con los mayores precios del suelo, sino en aquellas con la mayor tasa de crecimiento potencia. Los sectores gentrificables pueden pasar de ser de las zonas con los precios del suelo más bajos de la ciudad a alcanzar las mayores cotizaciones, por lo que los beneficios se maximizan.

Por tratarse de una inversión a medio plazo y por existir una gran competencia por adquirir estos suelos el mercado tenderá a concentrarse en los inversores más fuertes capaces de realizar las mayores inversiones y mantenerlas durante largos periodos de tiempo para materializar los beneficios, lo que determina la importancia de las grandes compañías inmobiliarias y las entidades de crédito en el proceso.

Es necesaria sin embargo la existencia de un primer detonante que atraiga las fuerzas del capital privado, a los promotores inmobiliarios, a los intermediarios y a las clases medias, no les es suficiente con que exista la posibilidad de la revalorización, a menudo es necesario un detonante que en el caso de muchas ciudades, por la debilidad del capital privado local, es la administración.

Una vez iniciado el proceso, el efecto de contagio se encarga de expandirlo. La rehabilitación o reconstrucción es fundamental para adecuar las viviendas a un estándar elevado de vida. Las viviendas son demolidas casi o en su totalidad, pero estructuralmente todavía conservan su encanto, falseando el patrimonio o apoyándose en el paisaje del conjunto. Que el gentrificador compre la vivienda o la alquile no supone ninguna diferencia para el proceso.

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