Euribor

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Publicado por t800 17/03/2009 @ 06:15

Tags : euribor, bancos, economía

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Euribor

Evolución del Euribor a un año entre los años 1999 y 2009

Es el interés al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro. Su valor lo calcula la Federación Bancaria Europea, mediante la media de los precios de los 64 principales bancos europeos.

Euribor es un acrónimo de "European Interbank Offered Rate", es decir, tipo europeo de oferta interbancaria.

Este tipo de interés se aplica a las operaciones entre bancos de Europa partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los 64 principales bancos europeos; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero.

Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de euribor a una semana, a un mes o a un año. El euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas (otras veces se usa el IRPH o el CECA).

Su valor se actualiza diariamente y en España se publica en el BOE.

Es un índice muy importante del mercado financiero, ya que el euribor a un año es, entre otras cosas, es el tipo oficial de referencia más utilizado para préstamos en España desde el 1 de enero de 2000. Las operaciones formalizadas antes de esa fecha utilizaban como referencia oficial el MIBOR a un año, que era el tipo interbancario equivalente para los mercados en pesetas. La mayor parte de las hipotecas con tipos variables se revisan con el EURIBOR porque este índice registra menores fluctuaciones a lo largo del periodo del préstamo.

El Euribor solamente se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona. Los tipos de referencia locales, como por ejemplo el Pibor de París o el Fibor de Frankfurt, se juntaron al Euribor el 1 de enero de 1999. En el caso de España, el Euribor sustituyó al Mibor a raíz del traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo.

El valor del Euribor a 12 meses sufrió un importante descenso a lo largo del año 2002, tomando valores bajos durante los tres años siguientes (en comparación con años anteriores). En el último trimestre de 2005, su valor comenzó una escalada constante que a lo largo de 2006 le devolvió a valores similares a los tomados antes de dicha bajada. El 6 de Junio de 2008 tuvo una de las subidas más espectaculares al subir tres décimas desde el valor del día anterior y alcanzar el valor de 5.417%. El máximo alcanzado en el euribor a un año durante el 2008 fue el día 2 de octubre que consiguió llegar hasta el 5,526 %. Este máximo solo había sido superado en diciembre del año 1994, donde llegó a alcanzar valores superiores al 6,6%. A continuación el Euribor comenzó a bajar como consecuencia de un aumento del crédito (y un descenso de los tipos de interés del Banco Central Europeo. El mínimo se consiguió el día 4 de marzo de 2009, cuando descendió hasta el 1,993%. Este mínimo no se había alcanzado desde abril del 2004. El horario establecido para fijar los cambios diarios del euribor es a las 11:00 horas.

Al principio



Burbuja inmobiliaria en España

Evolución del Euribor a un año entre los años 1998 y 2006

La expresión burbuja inmobiliaria en España hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en España desde el año 1998 hasta finales de 2007 y principios de 2008, aproximadamente.

El principal síntoma de la misma fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.

La burbuja tuvo su inicio en 1998 y se ha prolongado hasta agosto de 2007, manifestándose principalmente en una elevación sostenida de los precios superior al 10% anual y llegando en algunos años hasta cerca del 30% anual según pone de manifiesto los informes elaborados por el portal inmobiliario español Idealista.com. La burbuja inmobiliaria en España explican el comportamiento reciente del mercado inmobiliario en España, ofreciendo una previsión de su evolución futura.

El resultado de la explosión de la burbuja es una brusca caída de la demanda y, presumiblemente, de los precios en el corto plazo, que según la ASPCE parece que, desde septiembre de 2007, ya se está produciendo y que podría estar provocada por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible. Este cambio de ciclo inmobiliario español habría tenido lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito.

Otras teorías consideran que la especulación no habría tenido una influencia tan importante en la evolución de los precios, y que ésta se habría debido a otros factores tales como la demografía o la evolución de los tipos de interés y su repercusión en la capacidad económica de las familias. Según estas teorías, estos factores habrían incrementado de forma notable la demanda de bienes inmuebles, incrementando en consecuencia los precios del mercado que ya habrían rebasado el punto de equilibrio.

Hasta ahora no había acuerdo unánime entre los analistas acerca de si realmente existía o no tal burbuja inmobiliaria. Varias razones explicaban la falta de este acuerdo.

En primer lugar, no existe una definición exacta de lo que es una burbuja especulativa. Por norma general éstas solamente se definen como tal una vez que han estallado y ha habido que esperar hasta agosto de 2007 con la explosión de la burbuja inmobiliaria estadounidense a raíz de la crisis de las Hipotecas Subprime o Hipotecas Basura y su reflejo en el mercado español con la confirmación de la caída por parte del INE de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008) y de la contratación de hipotecas (un 25% en enero de 2008) para constatar la misma en España.

Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solían negar la existencia de la burbuja, calificándola de "mito" interesado, al igual que otros sectores directamente vinculados al negocio de la construcción, para los cuales no existió una burbuja, sino un simple "boom inmobiliario". Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura económica, más vinculados a los consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario, lo mismo que otros colectivos orientados a la crítica social y el ecologismo.

En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolución futura de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo. Es decir, si muchos potenciales compradores estiman que está próxima una futura caída de los precios, pueden optar por esperar a que ésta ocurra para comprar. Eso provocaría que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que los precios realmente caigan. El mismo procedimiento tendría lugar a la inversa si lo que se espera es un incremento.

En todo caso, en los primeros meses del año 2008 la fuerte desaceleración del mercado de la vivienda en España ya permitía hablar a algunos economistas (como Alan Greenspan, ex gobernador de la FED) de una burbuja especulativa y de su estallido, En ese mismo sentido, en abril de 2008 los propios constructores y promotores reconocían que habían «subido mucho los precios y (...) expulsado a los consumidores del mercado», reconociendo implícitamente una sobrevaloración de los activos inmobiliarios. dibujando un panorama sombrío para el sector y, por ende, para toda la estructura económica española. En el año 2009 ya nadie ponía en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa había estallado en todo el mundo, sintiéndose con especial virulencia en España, que se ha visto por ello inmersa en una profunda recesión económica.

Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad también reconocieron una sobrevaloración de activos inmobiliarios, y ya en el año 2002 alertaba sobre una posible depreciación de la vivienda. García Montalvo publicó en 2003 uno de los primeros artículos sobre la formación de una burbuja inmobiliaria en España.

Quienes negaron la existencia de una burbuja especulativa, y a lo sumo aceptaron una pequeña sobrevaloración de activos, argumentaron el buen estado de la economía española, los datos de empleo y crecimiento sostenido, y las tasas de morosidad muy bajas, atribuyendo el aumento de precios a la presión de la demanda.

En general, desde las posiciones críticas se afirmó que la dependencia de la economía española de la industria de la construcción, así como el endeudamiento excesivo, podía provocar a la larga una recesión económica, en especial por culpa del alza de los tipos de interés, que erosionaría el consumo interno y aumentaría la tasa de paro y de los índices de morosidad, provocando, finalmente, una devaluación de los activos inmobiliarios.

En cuanto al número de viviendas iniciadas, otro informe de la misma entidad indica que entre 1999 y 2001 se habían iniciado más de medio millón de viviendas al año, y el número no ha dejado de aumentar. Entre los años 2000 y 2005 se proyectaron en torno a unas 800.000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300.000 al año. Concretamente, según los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700.000 viviendas, en 2004 en torno a 500.000, y en 2005, 800.000. En 2006 se visaron más de 800.000 viviendas.

Sin embargo, hay que recordar que no todas las obras visadas acaban construyéndose. Se estima que entre el visado y la finalización de la obra puede pasar un plazo de dos años. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, sólo parte de las mismas se terminaron. En concreto, 525.331 viviendas en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005.

Al mismo tiempo, se debe considerar el hecho de que sólo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000 viviendas nuevas, lo que indicaría una acumulación de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacías en España era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total.

Existió, por tanto, un relativo acuerdo a la hora de cuantificar tanto los precios como el número de viviendas construidas. Ese acuerdo no se trasladó a su valoración.

Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento de la deuda de los hogares. Dado que de ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir, se realiza a partir de préstamos hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de deuda. El endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de diez años. En el año 1986 suponía un 34% de la renta disponible, en 1997 pasó a un 52% y en 2005 llegó al 105%. En el año 2006 una cuarta parte de la población estaba endeudada a más de 15 años. El propio Banco de España informa que el ahorro de las familias en el año 2006 ha sido desbordado por la deuda.

De hecho, el Banco de España ha alertado, año tras año, acerca del elevado endeudamiento de los hogares españoles, que según la institución, resulta insostenible. La deuda de particulares alcanzaba los 832.289 millones de euros a finales de 2006, con un crecimiento del 18,53% interanual.

También alertó el Banco de España acerca del excesivo endeudamiento de la industria de la construcción.

Desde diferentes instancias se trató de explicar el incremento de precios, de número de viviendas y el aumento del endeudamiento durante el periodo 1998-2007. Algunas de esas causas son internas, propias de la coyuntura económica y social española. Otras hay que relacionarlas con la situación económica mundial.

La población inmigrante en España sufrió un espectacular crecimiento entre 1998 y 2006, pasando de 637.085 (1,60% de la población) a 4.482.568 (9,93% de la población), siendo la tercera tasa de inmigración más alta del mundo. Al mismo tiempo, la tasa de natalidad española sufrió un descenso notable a mediados de los años setenta. Toda la generación que nació en ese momento, según indica el Banco de España, alcanzó la edad de emancipación a lo largo de la década de los noventa, incrementando así la demanda de vivienda. En concreto, el Banco de España calculó en 2002 una presión sobre la demanda de 600.000 jóvenes por año. Otros factores demográficos a tener en cuenta para explicar el incremento de la demanda de vivienda son el crecimiento del número de divorcios (con un incremento del 79% anual en el periodo 1993-2003) la demanda residencial turística (1.500.000 de personas en 2003) y la demanda generada por la segunda residencia (3,6 millones de segundas residencias en 2003, lo que supone 1 de cada 11 españoles). También se señala, desde el Banco de España, que el número de miembros por hogar se ha reducido, así como la esperanza de vida ha aumentado, incrementado el número de hogares por habitante.

Algunos especialistas, como García-Montalvo, cuestionaron la importancia de la demografía en el incremento de la demanda de vivienda de los últimos años.

La última década del siglo XX terminó con un periodo de bajo endeudamiento de los españoles, al menos en relación con el resto de los europeos . A ello se le suma el espectacular abaratamiento de los tipos de interés y del euribor a niveles históricamente bajos (véase gráfica) por debajo de la inflación. Por otro lado, en España existe una fiscalidad que favorece la compra de vivienda con desgravaciones en el IRPF (estimándose que tales beneficios fiscales permiten el acceso a viviendas más caras, entre un 15 y un 22% ) mientras que el alquiler careció de ayudas durante ese periodo.

Se señala que las sucesivas regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias urbanísticas han contribuido de manera decisiva en el desarrollo del mercado de la vivienda. Se ha reducido el porcentaje de suelo que los promotores deben ceder a los ayuntamientos, y se ha declarado suelo urbanizable todo suelo no protegido. Por otro lado, se ha intervenido en el mercado del alquiler, eliminando los contratos indefinidos y las desgravaciones, todo ello sin establecerse medidas claras para la protección del arrendador (que consagra un inadecuado y largo sistema procesal que dificulta los derechos del propietario y le deja indefenso ante el impago del inquilino).

Otro elemento importante ha sido la falta de financiación de los entes locales (principalmente los ayuntamientos), lo que unido a las amplias facultades de los mismos para organizar el territorio ha llevado a que las haciendas locales se financien en buena medida gracias al mercado de la construcción, hasta tal punto que se han hecho llamamientos desde la industria de la construcción para reformar la ley de financiación de los entes locales La potestad de los ayuntamientos de decidir de forma arbitraria qué suelo es urbanizable y qué suelo no lo es da lugar también a una extendida corrupción urbanística Los ayuntamientos hacen que la oferta de suelo urbanizable sea artificialmente escasa, elevando su precio. En cuanto a los programas de VPO (Vivienda de Protección Oficial o subvencionada por las administraciones públicas con fines sociales) se redujo significativamente su número y alcance en la etapa 1996-2004.

Desde diversas instancias se viene advirtiendo que el incremento del precio de los bienes inmuebles no es exclusivo de España. Más bien al contrario, todos los países industrializados presentan un crecimiento anormal de los precios desde 1998. Quienes afirman que España se encuentra inmersa en una burbuja económica advierten que esa burbuja es global. Para ello se apoyan, entre otros argumentos, en diversos informes de la Reserva Federal norteamericana (FED) y de la OCDE que reflejan un incremento del precio de los bienes inmuebles en prácticamente todos los países industrializados, con las excepciones de Alemania, Japón y Suiza. En paralelo a ese crecimiento, se habría desarrollando también una burbuja crediticia, favorecida por los bajos tipos de interés que se han establecido en las principales economías del mundo.

El origen de esa situación, según ciertos analistas, estaría, por un lado, en el estallido de la burbuja.com a finales de los años 90, que habría provocado una masiva fuga de dinero buscando rentabilidades seguras, y por otro, en la sistemática bajada de los tipos de interés tras los atentados del 11 de septiembre de 2001.

Sin que exista un reconocimiento expreso por parte de las autoridades económicas, diversos analistas han establecido que entre los motivos principales de la burbuja inmobiliaria hay que contar la entrada masiva de pequeños inversores que, al calor de beneficios sostenidos superiores a los dos dígitos anuales, habrían entrado en el mercado de la compraventa, sea como simple inversión (desde comprar sobre plano hasta adquirir una obra ya acabada, para luego vender más caro) o como modo de acceder a una vivienda de mejor calidad (mediante hipotecas puente). Los bajos tipos de interés (inéditos en España hasta la entrada en el euro) y la baja rentabilidad de otras inversiones, así como la facilidad en la obtención del crédito, habrían actuado como acicate de esa situación, provocando sobreoferta y agotamiento de la demanda en plena fase expansiva de las empresas constructoras, que no pudieron detener la producción a tiempo, debido al régimen de largo plazo con que trabaja el sector.

Si bien la Constitución española garantiza en su artículo 47 el acceso a una vivienda digna y ordena a los poderes públicos evitar la especulación del suelo, y a pesar de la relajación en las condiciones para la adquisición de préstamos hipotecarios y del aumento de unidades residenciales puestas a la venta, los precios elevados impiden el acceso a la vivienda a una parte importante de la población incluso en régimen de alquiler, especialmente la que por su edad no pudo adquirirla antes del comienzo del ciclo alcista.

Otro fenómeno que ha aparecido durante este periodo es el mobbing inmobiliario, en especial contra inquilinos de renta antigua, a quienes los caseros hostigan para que abandonen el inmueble con objeto de obtener plusvalías con él.

El Ministerio de la vivienda, tan pronto como llegó al poder el gobierno socialista en el 2004, desechó la idea de llevar a cabo sus promesas electorales de crear 800.000 viviendas (incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante su legislatura).

Desde el gobierno se lanzó la idea de crear "minipisos" bajo el eufemismo de "soluciones habitacionales", lo que fue ampliamente criticado por el Partido Popular en la oposición (que en su anterior etapa de gobierno casi eliminó los programas de VPO).

El Gobierno Central tampoco aumentó los impuestos sobre las viviendas deshabitadas o a las segundas viviendas que habían prometido, y que era considerado necesario en estudios de varias universidades Otras administraciones que habían hecho promesas similares, como el Ayuntamiento de Madrid en el año 2004, también las incumplieron.

La idea de sacar las viviendas vacías al mercado mediante presión fiscal se ha abandonado y en su lugar se pretende sacarlas como viviendas en alquiler, modificando para ello la legislación. Según algunos analistas, esto puede provocar que los especuladores compren viviendas para posteriormente alquilarlas, dificultando aún más el acceso a la vivienda en propiedad; desde otros sectores se indica que aunque se produjera un enriquecimiento de los especuladores la consecuencia sería la bajada de los precios de la vivienda en alquiler, por lo que el beneficio social sería superior.

El llamado “Plan de Choque” del gobierno socialista que ganó las elecciones en 2004 se limita a aumentar en 79.000 el número de viviendas protegidas. Los propios responsables del Ministerio de vivienda reconocen que esto no solucionará el difícil acceso de los ciudadanos a la vivienda. Por otra parte, está en duda la inutilidad o eficacia de una mayor creación de vivienda de protección oficial (VPO) para el descenso del precio de la vivienda, toda vez que se han detectado fraudes e irregularidades en sus mecanismos de planificación, construcción, adjuducación y venta.

En las comunidades que no existe una regulación efectiva de la vivienda protegida se está vendiendo y comprando la VPO a precios de mercado, suponiendo una importante fuente de blanqueo de dinero negro, haciéndola inefectiva como ayuda social. En otros lugares el mecanismo de la VPO ha resultado una solución adecuada que, a la vista de la crisis económica de 2008-2009, puede beneficiar a los municipios, los constructores y los consumidores.

Hay comunidades en que se ha dado una interpretación muy particular en cuanto a las soluciones políticas a aplicar ante la falta de Vivienda Protegida. Así, cabe destacar, por citar tan sólo un ejemplo, la paradoja de que en la Comunidad de Madrid, gobernada por Esperanza Aguirre del Partido Popular desde el año 2001 los módulos de precios máximos que sirven de referencia a los promotores para vender los diferentes tipos de vivienda protegida han experimentado una continua y significativa subida en línea con la evolución del precio de la vivienda en el mercado libre. La última elevación de los mismos llevada a cabo por la Comunidad de Madrid para, en palabras de la actual consejera de Vivienda María Isabel Mariño, incentivar a los promotores inmobiliarios que construyan más vivienda protegida "ante la desaceleración que vive el sector" fue llevada a cabo el 4 de abril de 2008 encareciendo el precio de dichos módulos un 31% para las viviendas protegidas situadas en las zonas de Madrid capital, Alcobendas, Las Rozas, Majadahonda y Pozuelo (zona A), un 25% más en municipios como Alcalá de Henares, Alcorcón o Parla (zona B) y un 20% más en localidades como Cercedilla (zona C).

El 27 de septiembre de 2005, a raíz de una proposición de ley del Grupo Parlamentario de IU-ICV sobre reformas en materia tributaria sobre viviendas desocupadas supuso un avance en el necesario cambio de legislación en la materia, aunque la proposición fue rechazada por abrumadora mayoría, principalmente, por existir discrepancias en torno a la polémica definición de lo que pudiera considerarse una vivienda deshabitada.

El Ministerio de Economía y Hacienda estudiaba en enero de 2007 el desarrollo del reglamento de la Ley Reguladora de Haciendas Locales para aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas que se encuentren desocupadas.

El último ciclo alcista en los precios de la vivienda se saldó, según la Sociedad de Tasación, con una bajada ininterrumpida del precio de la vivienda durante seis años, de 1990 a 1996.

Hubo una bajada de los precios de un 1,7% en términos nominales entre 1990 y 1993, lo que significa un 15% en términos reales (teniendo en cuenta la inflación marcada por el IPC). En diciembre de 1990 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 684,00€, es decir, 933,00€ en términos nominales a partir del IPC acumulado de 1985 (136,50%). En diciembre de 1993 el precio en términos reales era de 576,00€ por metro cuadrado, es decir, 917,00€ nominales en base al IPC acumulado desde 1985 (159,20%). Eso supone una variación real de -15,7% (y nominal del -1,71%).

En diciembre de 1996 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 560,00€ (1.002,00€ nominales, en base al IPC acumulado de 1985, 178,90%). La variación real supuso un -18,1% (7,39% nominal). Según los datos de la Sociedad de Tasación, S.A., entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subió nominalmente un 7,39%, pero en un contexto inflacionario del 31,06%.

En octubre de ese año se emite una de las primeras advertencias que confirmarían la existencia de una burbuja especulativa: lo hace la Comisión Europea, que advierte una duplicación del precio nominal en un solo año, y señala que "el peligro de que un aumento significativo en los tipos de interés o un futuro deterioro del mercado laboral pudiera en algún punto inducir a una corrección del tamaño de los mercados inmobiliarios de algunos Estados miembros" En noviembre el Banco Central Europeo advierte de una corrección a la baja en los precios de la vivienda.

En abril el gobierno recientemente elegido estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que había generado (había prometido 800.000 viviendas y cargar con impuestos las viviendas vacías: no cumplió ninguna de las dos cosas). Septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid. En octubre, la ministra María Antonia Trujillo frena la publicación de datos oficiales .

En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolución del euribor, encareciendo por primera vez en los últimos cinco años el precio de las cuotas hipotecarias. Ese mismo mes Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI, advierte una vez más sobre la situación del mercado inmobiliario español manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Cataluña a La Caixa, su preocupación ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podría tener una corrección del precio de la vivienda en España.

En su boletín informativo económico de diciembre de 2005 la OCDE incluye a España entre los países donde los precios de la vivienda están sobrevalorados.

En enero, un estudio de la Universidad Autónoma de Barcelona cifra la sobrevaloración de las viviendas en España en torno al 20% .

En marzo, Bruselas pide cautela en la concesión de hipotecas En España, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situación de riesgo ante variaciones en sus ingresos o cambios en los tipos de interés.

En abril se celebra una vez más el Salón inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Según estimaciones del mismo, 2005 es el año en el que mayor número de viviendas se visaron y se terminaron: más de 800.000, el mayor número de la Unión Europea. Ese mismo mes La Caixa, en su Informe Mensual nº290 descarta que haya burbuja y vaticina una "desaceleración suave" del sector inmobiliario. También en abril el Fondo Monetario Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe "Perspectivas de la economía mundial Globalización e inflación" Simultáneamente, el Euribor alcanza el nivel de seis años atrás, situándose al 3,22%. Las previsiones apuntaban a que en abril de 2007 pudiera situarse en torno al 3,75% - 4%. El Banco de España alerta de la utilización de hipotecas flexibles que permiten variar la amortización de las cuotas en función de los plazos .

En junio el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 2,75%, y el Banco de España en su Boletín de Junio de 2006 considera que la hipótesis más verosímil es la de una sobrevaloración de la vivienda compatible con una absorción gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se desestima por lo tanto la hipótesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloración se estima a un 29% a finales de 2004 (último dato utilizado en el estudio). En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de la vivienda en España y una estimación de su nivel de equilibrio a largo plazo.

En agosto, el BCE anuncia una nueva subida de los tipos de interés hasta situarlos en el 3,00%.

En octubre las subidas de los tipos de interés realizadas por la FED hacen que en EE. UU. el mercado inmobiliario sufra un acelerado retroceso en el número de viviendas iniciadas y vendidas Ese mismo mes el portal inmobiliario idealista.com anuncia que, según sus datos, los precios de la vivienda usada se estancan durante el tercer trimestre en las grandes capitales mientras el BCE vuelve a subir los tipos de interés un cuarto de punto, situándolos en el 3,25% y publica en su boletín mensual su intención de seguir subiendo los tipos de interés para controlar la inflación Las noticias sobre el encarecimiento de las hipotecas comienzan a aparecer en la prensa, al colocarse el tipo de interés en niveles del año 2002 El 19 de octubre se publican las estadísticas de tasación del Ministerio de Vivienda observándose una desaceleración en los datos interanuales y franca caída en los datos del último trimestre en 13 provincias, también subidas menores que el IPC en otras. Algunos analistas lo califican de cambio de tendencia, e incluso de pinchazo de la burbuja. El mercado inmobiliario parece haber entrado en el aterrizaje suave anunciado por el Ministerio de Vivienda. Las promociones tardan una media de tres meses más en venderse que el pasado año y el precio no subirá más que la inflación en 2007. Tras varios avisos por parte del BCE las cajas de ahorros se han hecho eco de los comentarios y han recalcado que es posible un ajuste brusco en el precio de la vivienda. El principal factor de este reajuste sería el alto nivel de construcción que lleva a un exceso de oferta, y que sigue en aumento a pesar de disminuir la demanda. Blas Calzada, ex presidente de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, asegura que si no se remedia existirá una doble burbuja: bursátil e inmobiliaria.

En general, el año 2007 viene marcado por una subida paulatina del euribor, una contracción en las ventas y en la construcción de vivienda, así como por una desaceleración del crecimiento del precio, todo ello unido a una crisis financiera internacional y un presumible deterioro de la economía española.

En marzo, el BCE sube los tipos de interés un cuarto de punto, situándose en el 3,75 %.

En abril, el martes 24 tiene lugar una jornada negra para todo el sector inmobiliario que en algunos momentos llega a perder en la sesión un 20% El Ibex 35 retrocede un 3% arrastrado por las cotizaciones de Astroc que se hunde un 60% (3.000 millones de euros) por la realización de una auditoría de sus cuentas. Otras inmobiliarias sufre notables pérdidas: Colonial, -13%, Inmocaral, -11% y Fadesa, -10%. Las constructoras cayeron igualmente dejándose: Sacyr, ACS, Acciona y FCC un 6%. El Euribor a 12 meses sube hasta el 4,48%.

A comienzos de agosto de 2007 y en el contexto de una crisis hipotecaria internacional los bancos centrales comienzan tomar medidas para evitar el caos financiero generado por las hipotecas subprime (de alto riesgo) en los Estados Unidos. A partir del 9 el BCE, la Reserva federal, el Banco Central de Japón y el Banco Central de Canadá, entre otras entidades, proceden a inyectar al mercado, en varias partidas, varios centenares de miles de millones de euros en diferentes divisas para asegurar la liquidez del sistema, medida sin precedentes desde los atentados del 11 de septiembre. Las medidas adoptadas no consiguen evitar turbulencias continuadas en las bolsas durante las semanas siguientes Los analistas identifican el origen de la crisis, entre otros factores, con la burbuja inmobiliaria norteamericana, formada entre 2001 y 2005. También en el mes de agosto el Banco de España confirma la desaceleración del incremento del precio de la vivienda, que se sitúa a finales del 2006 en los niveles del 2000. Por otro lado, se constata un repunte de la morosidad: del 0,693 de mayo pasa al 0,706 en junio, nivel que sigue considerándose bajo desde las entidades financieras, pero cuyo crecimiento plantea dudas acerca de la salubridad del sistema hipotecario español, que según algunas fuentes tendría un porcentaje de créditos de riesgo del 3,5%. En agosto de conoce el descenso de pisos construidos y se reducen las expectativas de ventas y beneficios en el sector de la construcción. Por otro lado, la continua subida del euribor comienza a pasar factura a las rentas de los españoles, según las asociaciones de consumidores.

Frente a estas noticias, la ASPRIMA (Asociación de Promotores de Madrid) emite un informe, fechado en junio de 2007, en el que admite un cambio de ciclo, pero relativizando el peso de la construcción en el PIB y el empleo, así como en la deuda familiar, dando cuenta también de la estrategia de diversificación de la industria para garantizar su futuro.

Por su parte, el sector de las agencias inmobiliarias comienza a sufrir las consecuencias del frenazo en las ventas, estrechamente ligadas a la evolución de los tipos de interés, notificándose cierres en numerosas agencias inmobiliarias.

En septiembre, el ministro de economía español, Pedro Solbes, admite que se viven momentos de "'incertidumbre" en la economía española y mundial mientras la prensa empieza a definir la situación como de credit crunch. En ese mismo mes se conoce la suspensión de Grupo LLanera y Graman, dos inmobiliarias levantinas.

El mes de octubre viene marcado por noticias económicas contradictorias. En España un fuerte aumento de la inflación, que crece un 0,9% en un sólo mes unida a un fuerte incremento de los beneficios bursátiles. A nivel internacional, un descenso del euríbor, así como una bajada de tipos de interés por parte de la FED, combinado con una fuerte depreciación del dólar estadounidense frente al euro, así como una subida en los precios del petróleo. En este contexto, las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas, e hipotecas.

Sin que los analistas hayan concluido todavía de qué manera la crisis hipotecaria de 2007 va a afectar al mercado hipotecario e inmobiliario español, a partir del mes de agosto de 2007 la prensa, las autoridades y la opinión pública comienzan a percibir cierto deterioro en la economía española.

Alan Greenspan había afirmado que el mercado de vivienda de Estados Unidos, por local y por diferir de una zona a otra, no era susceptible de sufrir una burbuja especulativa. En septiembre, sin embargo él mismo reconocía que sí existía una burbuja inmobiliaria, que como presidente de la FED, no podía llamar por su nombre y que había que esperar una caída del precio de la vivienda en EEUU cerca al 10%.

Efectivamente, lo que había sido anunciado repetidamente comenzó finalmente el 9 y el 10 de agosto de 2007 en forma de credit crunch: en 2006 se presentaron 1,2 millones de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos, y se previeron más de dos millones para 2007. La crisis se trasladó al mundo financiero y finalmente a todas las bolsas del mundo, que comenzaron a caer, especialmente al hacerse público que uno de los principales bancos europeos, el BNP Paribas, suspendió tres fondos ya que la falta de liquidez "no permite establecer una valoración justa de los activos subyacentes y así calcular un valor liquidativo". El principal banco alemán, Deutsche Bank, sufre también pérdidas sustanciales en uno de sus fondos vinculados a la financiación inmobiliaria.

Las pérdidas millonarias de bancos y fondos de inversiones y la fuga en masa de los inversores provocaron una crisis crediticia clásica. Los bancos, que semana tras semana tuvieron que refinanciar grandes créditos, presentaron de repente dificultades para operar en el mercado monetario, que quedó restringido. El rescate masivo ha provenido de los bancos de reserva: se inyectaron vertiginosamente a la circulación monetaria cuantiosos recursos: por vez primera desde septiembre de 2001 el Banco Central Europeo intervino masivamente inyectando en pocos días en el mercado monetario más de 200 mil millones de euros. Los Bancos Centrales de EEUU, Australia, Japón, Suiza, Canadá y otros países occidentales relevantes reaccionaron de la misma manera, y en pocos días pusieron en circulación unos 500 mil millones de euros. La FED estadounidense bajó los tipos primarios y alargó el plazo de los créditos a corto plazo. Los analistas se tranquilizaron entre tanto con la conclusión más expedita: lo peor ya había pasado, "la crisis hipotecaria tiene efectos saneadores"; la economía real mundial va bien. Otros consideraron que apenas se había experimentado el estallido de una burbuja especulativa cuantificada en 10 billones de dólares.

La crisis del mercado de la vivienda en Estados Unidos se fue reflejando en las perspectivas de desaceleración de su economía y en las repetidas sacudidas de las bolsas de valores y las monedas de todo mundo. En los países emergentes se comenzó un proceso de retirada de los capitales especulativos internacionales. acabándose, tanto para ellos (China incluida), como para Alemania y Europa en general, las buenas perspectivas de exportaciones al mercado de Estados Unidos.

A comienzos del año 2008 la crisis financiera internacional se agrava significativamente, mostrando las entidades bancarias un preocupante descenso de beneficios, unidos a fuertes descensos en el mercado de valores. Es ese contexto la industria de la construcción comienza a dar evidentes síntomas de crisis: un fuerte parón en el número de ventas, un descenso en el precio de la vivienda, un aumento sostenido de la morosidad, o un aumento del desempleo en el sector (así, por ejemplo, se anuncia el cierre de la mitad de las agencias inmobiliarias de España). En febrero la economía española da evidentes síntomas de crisis económica, al registrarse el mayor aumento de paro de los últimos 25 años y una fuerte caída en la contratación.

El mes de marzo los principales medios de comunicación dan por segura una grave y profunda crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%. En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario en un contexto de crisis financiera nacional e internacional. En abril siguen las intervenciones de los bancos centrales para intentar evitar una quiebra del mercado bancario. El 21 de ese mes el Banco Central de Inglaterra lanza una emisión de bonos del tesoro por valor de 62.500 millones de euros para canjear hipotecas "de alta calidad" admitiendo que "el sector público se verá obligado a asumir las pérdidas en el caso de que alguna de las entidades que se haya acogido a este plan resulte incapaz de hacer frente a sus pagos y los activos aportados no puedan cubrir adecuadamente el valor de los bonos, aunque señaló que se trata de una posibilidad "improbable".

El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.

El 22 de mayo el tipo de interés interbancario (euribor) alcanza el 5%, lo que revela los grandes problemas de liquidez de las entidades prestamistas y, por tanto, las dificultades generales de financiación, dándose ya por descontado en esas fechas que ha habido un cambio de ciclo en el sector de la construcción española que implicaría el fin de la burbuja.

Para fines de mayo la tasa interanual de ventas de inmuebles se había desplomado, en toda España, un 40%. Otro punto de referencia importante signo del cambio de ciclo inmobiliario y la explosión de la burbuja es la superación el 6 de junio de 2008 del Euribor de su máximo histórico en la que llegó a subir en una sola sesión más de cuatro décimas como reacción a las palabras del Gobernador del BCE Jean-Claude Trichet de que subiría los tipos de interés por encima del 4%, lo que finalmente ocurre el 3 de julio.

En Septiembre del 2008 el gobierno de EEUU toma el control de los dos gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, que garantizan el 50% de las hipotecas de EEUU, valoradas en 12 billones de dólares, para ponerlas bajo el control del organismo Federal Housing Finance Agency, lo que implicaría que el Gobierno tomaría el control de ambas entidades, al menos temporalmente.

En octubre de 2008 ante la quiebra de Lehman Brother y la inminente amenaza de quiebra de una de las mayores aseguradoras del mundo, la americana AIG, la Administración Bush decide realizar una intervención pública de los mercados para dotar de liquidez a Wall Street. El 29 de septiembre dicha intervención es rechazada en primera votación por el Congreso de los EE.UU hundiendo Wall Street un 7%. Todas las bolsas europeas y asiáticas la acompañan en la siguiente jornada con sucesivas caídas.

El 28 de octubre de 2008 el Banco de Inglaterra cifra en 2,4 billones de euros las pérdidas sufridas por los bancos desde el inicio de la crisis de las hipotecas subprime e informa de que la recapitalización de bancos hecha por los gobiernos y los Bancos Centrales alcanzó la cifra record de 6,8 billones de euros.

La posible existencia de la burbuja inmobiliaria y los debates realizados en internet en torno a ella y sus implicaciones sociales ha traído consigo la creación de algunos neologismos, como burbujista, nuncabajista.

Otra de las curiosidades que circulan por la red es el título que un informe sobre la vivienda en España, publicado por el Deutsche Bank, y titulado «living la vida loca» (letra de una conocida canción) en referencia a la intensa urbanización de los últimos años. Motivo de burla ha sido también la creación, por parte del Ministerio de Vivienda, de un portal llamado "Kelifinder" (término compuesto de keli, que en argot juvenil significa casa, y finder, del inglés to find, encontrar), que no ha tenido el éxito esperado.

Al principio



Crisis de las hipotecas subprime

Conatos de pánico bancario en Inglaterra: colas de clientes frente a las oficinas del Northern Rock para sacar los ahorros.

La crisis de las hipotecas subprime es una crisis financiera que se extiende por los mercados financieros, principalmente, a partir del jueves 9 de agosto de 2007, si bien su origen se remonta a los años precedentes. Generalmente, se considera disparador y parte de la crisis financiera de 2008 y de la crisis económica de 2008.

La crisis hipotecaria, hasta el momento (octubre de 2008), se ha saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los Bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real, que ha supuesto la entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas.

Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como subprime, eran un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas. Los bancos norteamericanos tenían un límite a la concesión de este tipo de préstamos, impuesto por la Reserva Federal.

Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. En algunos casos, la inversión se hacía mediante el llamado carry trade. El problema surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce el verdadero riesgo asumido. En una economía global, en la que los capitales financieros circulan a gran velocidad y cambian de manos con frecuencia y que ofrece productos financieros altamente sofisticados y automatizados, no todos los inversores conocen la naturaleza última de la operación contratada.

La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que incorrectamente se conoce como embargo), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo.

La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito (fenómeno conocido técnicamente como credit crunch) y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico inversionista, y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo, debida, especialmente, a la falta de liquidez.

Varios factores se aliaron para dar lugar a la crisis financiera. En primer lugar, la enorme burbuja especulativa ligada a los activos inmobiliarios. En los Estados Unidos, como en muchos otros países occidentales, y tras el estallido de la burbuja tecnológica de principios de siglo XXI, entre los años 2000 y 2001, se produjo una huida de capitales de inversión tanto institucionales como familiares en dirección a los bienes inmuebles. Los atentados del 11 de septiembre de 2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional que obligó a los principales Bancos Centrales a bajar los tipos de interés a niveles inusualmente bajos, con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito. La combinación de ambos factores dio lugar a la aparición de una gran burbuja inmobiliaria fundamentada en una enorme liquidez.

En el caso estadounidense, la compra-venta de vivienda con fines especulativos estuvo acompañada de un elevado apalancamiento, es decir, con cargo a hipotecas que, con la venta, eran canceladas para volver a comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda.

Pero el escenario cambió a partir de 2004, año en que la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzó a subir los tipos de interés para controlar la inflación. Desde ese año hasta el 2006 el tipo de interés pasó del 1% al 5,25%. El crecimiento del precio de la vivienda, que había sido espectacular entre los años 2001 y 2005, se convirtió en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas cayeron en buena parte de los Estados Unidos de manera abrupta. Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular, y numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los inversores o recibir financiación de los prestamistas. El total de ejecuciones hipotecarias del año 2006 ascendió a 1.200.000, lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades hipotecarias en el plazo de un año. Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa: el índice bursátil de la construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40%.

En el año 2007 el problema de la deuda hipotecaria subprime empezó a contaminar los mercados financieros internacionales, convirtiéndose en una crisis internacional de gran envergadura, calificada por algunos como la peor desde la segunda guerra mundial.

La información de que se dispone parece indicar que el origen de la crisis se encuentra en una incorrecta valoración de los riesgos, intencionada o no, un error que habría sido amplificado por la automatización del mercado de valores, la desinformación de los inversores particulares y la liquidez sin precedentes del período 2001-2007. Asimismo, parece ser que las entidades bancarias recababan liquidez mediante la técnica de retirar de sus activos el dinero prestado por la vía de "colocar cédulas hipotecarias o CDOs, de CLOs y de CMOs u otras obligaciones respaldadas por paquetes de activos corporativos e hipotecarios". El riesgo de las subprime habría sido transferido a los bonos de deuda y las titulizaciones, y de ahí a fondos de pensiones y de inversión. De hecho, las entidades de valoración de riesgo (como Standard s & Poors (S&P) o Moody´s) comenzaron tras la crisis a ser investigadas por su posible responsabilidad, y sólo cuando la crisis se desató, las agencias de calificación de riesgo endurecieron los criterios de valoración. Asimismo, los legisladores norteamericanos y europeos comenzaron a barajar un endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas.

Si bien la existencia de un problema con la hipotecas subprime era conocido con anterioridad al estallido de la crisis, se desconocía su alcance, y sobre todo, qué entidades se encontraban afectadas.

En febrero de 2007 el Wall Street Journal advertía sobre el peligro de las hipotecas subprime, así como el problema generado por los impagos de otros productos hipotecarios. En mayo, los fondos basados en hipotecas subprime comienzan a ser severamente criticados por los analistas, y los principales inversores (como Lehman Brothers Holdings Inc.) comienzan a huir de las hipotecas, tanto de las de alto riesgo como de las de bajo riesgo, negándose a dar más dinero a las principales entidades hipotecarias, las cuales comienzan a acusar falta de liquidez en contratos hipotecarios previamente comprometidos., Freddie Mac anuncia nuevas reglas para comprar créditos subprime en el mercado secundario. Mientras tanto, desde algunas instancias de la Reserva Federal se advierten los primeros síntomas de la crisis.

La percepción de crisis aumentaba a medida que entidades de gran prestigio o volumen de negocio comenzaban a dar señales de desgaste financiero.

En marzo de 2007 la bolsa de Nueva York retira de sus índices a la hipotecaria New Century por insolvencia y presunto delito contable. En el mes de abril el FMI alerta sobre la reducción del mercado de las hipotecas prime en favor de las subprime. La institución internacional, en un informe publicado ese mes, calcula que "en enero de 2007 existían en Estados Unidos 4,2 billones de euros en bonos ligados a las hipotecas de alto riesgo, de los cuales 624.000 millones de euros pertenecían a mediados de 2006 a inversores no estadounidenses".

En junio se conoce que varios fondos flexibles (hedge fund), que invertían en deuda titularizada, de una importante gestora de fondos, Bear Stearns, entran en quiebra. En el mes de julio, según la Reserva Federal, las pérdidas generadas por las hipotecas subprime se situaban ya entre los 50.000 y los 100.000 millones de dólares.

Durante el mes de agosto de 2007 tuvo lugar la transmisión del problema a los mercados financieros. A continuación, se ofrece la secuencia cronológica de los principales hechos ocurridos durante el periodo posterior.

A principios de agosto Bear Stearns vuelve a cerrar un fondo de inversiones. La compañía Blackstone anuncia su quiebra el 2 de agosto y la American Home Mortgage, el décimo banco hipotecario de los Estados Unidos, anuncia el despido de todo su personal el día 4 y la quiebra el día 6. Para entonces ya se sabe que la crisis financiera ha llegado a Europa de mano del banco alemán IKB, expuesto a inversiones en hipotecas subprime, que ha sido rescatado por una entidad financiera pública para evitar la bancarrota. Ese mismo día el National City Home Equity se declara en quiebra.

El 9 y el 10 de agosto la crisis se traslada a todas las bolsas del mundo, que comienzan a caer, especialmente al hacerse público que uno de los principales bancos europeos, el BNP Paribas, suspende tres fondos ya que la falta de liquidez "no permite establecer una valoración justa de los activos subyacentes y así calcular un valor liquidativo". Los bancos centrales de la zona del euro y de EEUU responden con inyecciones masivas de liquidez, para calmar las tensiones del mercado interbancario derivadas de la crisis. El principal banco alemán, Deutsche Bank, sufre también pérdidas sustanciales en uno de sus fondos vinculados a la financiación inmobiliaria.

El viernes 10 el presidente de los Estados Unidos, George W. Bush pide calma ante la escalada de la crisis y asegura que hay liquidez en el mercado. El Banco central Europeo advierte que comienza «una crisis financiera en varias etapas por pinchazo del capital riesgo y las hipotecas ‘subprime’».

Pese a todo, al final del día 10 se conoce la bancarrota de otra entidad, en este caso el Home Banc. Todas las bolsas del mundo registran importantes pérdidas de capitalización al terminar la semana. El ministro de economía español, Pedro Solbes, descarta el día 12 que la crisis de las hipotecas de EEUU vaya a incidir en España.

Ante lo que interpretan como una falta de liquidez del sistema, los principales bancos centrales inician una serie de inyecciones (en concepto de ajuste fino, o fine tuning) de varios cientos de millones de euros en diferentes divisas. Las inyecciones de liquidez, coordinadas entre la FED, el Banco Central Europeo, el Banco Central de Canadá y el Banco Central de Japón continúan el 13, 14 y 15.

El lunes 13 de agosto las bolsas se mantienen con ligeras ganancias, para volver a caer ligeramente el 14 de agosto, especialmente por las cotizaciones bancarias. Ese día se conoce que la exposición a créditos de alto riesgo orientados al consumo del Banco de Santander tiene un valor de 2200 millones de euros, exposición que se considera baja, pese a que el día anterior se había asegurado que la banca española se encontraba a resguardo de la crisis. También ese día se tiene noticia de que uno de los mayores bancos del mundo, el Citigroup, presenta una exposición a créditos inseguros de entre 2.000 y 3.000 millones de dólares. El día 15 de agosto las mayoría de las bolsas continúan su caída pese a las nuevas llamadas a la calma del día anterior, esta vez de Jean-Claude Trichet.

El 16 de agosto se hace público que la Banca March congela un fondo de inversión (el Parvest Dynamic ABS), afectado colateralmente por la exposición de riesgo de BNP Paribas. Así mismo, la entidad hipotecaria australiana Rams Home Loans cae en su cotización más del 50%, y el primer banco hipotecario norteamericano, Countrywide, sufre pérdidas en sus cotizaciones ante rumores, no confirmados, de bancarrota. También circulan rumores del inminente colapso de un gran hedge fund, recordando lo ocurrido en 1998, durante la crisis de LTCM.

El 17 de agosto a pesar de repetidas inyecciones diarias de diferentes divisas el mercado de valores no mejora. Tras una contundente caída de la bolsa japonesa, y cuando las bolsas europeas se tambaleaban nuevamente, la FED recorta en 0,5 puntos el tipo de interés interbancario, pero manteniendo el tipo federal (es decir, rebaja el precio del dinero a los bancos, pero no a los consumidores particulares), lo que provoca la remontada de todas las plazas europeas y norteamericanas. El presidente de la Reserva Federal afirma que "las condiciones de los mercados financieros se han deteriorado", lo que se evidencia en el hecho de que la hipotecaria Countrywide deba acudir a financiación de emergencia por valor de 11.500 millones de dólares, todo ello en un clima de preocupación ante su posible situación financiera al tiempo que se conocen las millonarias pérdidas de un fondo de pensiones británico, por valor de 27.000 millones de libras.

El 20 de agosto, tras la rebaja de tipos primarios de la FED las bolsas comienzan a recuperarse, y en el caso de las asiáticas de manera espectacular, si bien algunos analistas, como el semanario The Economist, lo consideran un compás de espera. Ese mismo día se conoce que el banco regional público germano Sachsen LB ha necesitado ser rescatado por un grupo de cajas de ahorro por valor de 17.300 millones de euros, dada su peligrosa relación con las hipotecas subprime. Durante los días anteriores muchos analistas y actores financieros presionan para evitar una nueva subida de tipos tanto en Europa como en Estados Unidos, e incluso el Gobierno japonés se dirigió a su Banco Central para evitar una nueva subida, dado el deterioro de los mercados financieros. Otros analistas, en este caso el Bundesbank, aprecian que no se dan las condiciones para evitar una nueva alza de tipos.

El 22 de agosto, así como el 23 continúan las inyecciones de liquidez de distintos bancos centrales, que no se habían dejado de producir en todos los días anteriores. El 23 se conoce que al menos 13 fondos españoles se encuentran afectados por la crisis, mientras continúa la incertidumbre sobre la estabilidad financiera internacional. El día 23 se hace pública la quiebra de una de las entidades hipotecarias más importantes de Estados Unidos, la First Magnus Financial: en total, ya son 90 entidades las afectadas por la crisis en ese país. Por su parte, el FMI destaca que la crisis financiera dañará el crecimiento mundial.

El 24 de agosto continúa la inquietud por la marcha de la crisis. Los bancos centrales siguen inyectando liquidez en el mercado, y ese mismo día se conocen los primeros datos de la exposición a hipotecas subprime en China: sus dos bancos principales (Commercial Bank of China (ICBC) y Bank of China) tienen 8.000 millones de euros en inversión hipotecaria subprime.

Si bien las bolsas se mantuvieron relativamente estables durante la última semana de agosto, los datos económicos estadounidenses provocan un nuevo desplome mundial bursátil el 5 de septiembre. El BCE anuncia nuevas inyecciones de liquidez, que se suman a las de la FED. El día 6 de septiembre, y pese a las intenciones declaradas con anterioridad, el BCE decide no subir los tipos de interés manteniéndolos en el 4% (lo que se considera un aplazamiento de la subida), al observar una gran incertidumbre y volatilidad en el mercado financiero. Como consecuencia de la medida, el euribor interbancario se estabiliza, lo que no impide que las bolsas continúen cayendo.

El 11 de septiembre se conoce que la compañía británica Victoria Mortgages, con una cartera de créditos valorada en 440 millones de euros, se declara insolvente. Ese mismo día, el presidente del BCE insiste en el riesgo inflacionista en la eurozona, lo que interpreta como una negativa a bajar los tipos de interés en el corto plazo. El 13 de septiembre el Banco de Inglaterra debe acudir al rescate del Northern Rock, quinto banco hipotecario del país, y en cuyas oficinas comienzan a crearse colas de clientes para retirar sus depósitos. Esta entidad continuará teniendo problemas durante los días siguientes, sufriendo fuertes caídas en bolsa.

Nuevamente el 17 de septiembre hay un desplome bursátil, al mismo tiempo que, tras ciertos rumores, el Banco de España desmiente que ningún banco español haya solicitado financiación de urgencia.

El 18 de septiembre la FED baja el tipo de interés un 0,5% (una bajada inusual), provocando espectaculares subidas en las bolsas, unidas a revalorizaciones históricas del euro frente al dólar mientras continuaban las inyecciones de liquidez.

El 29 de septiembre se conoce la quiebra de un banco estadounidense pionero en Internet Netbank, que es absorbido por ING, entidad que no garantizará la totalidad de los depósitos.

El sistema bancario sigue dando síntomas de deterioro. El 1 de octubre de 2007 el banco suizo UBS anuncia pérdidas por valor de 482 millones de euros por causa de la tormenta hipotecaria, y el Citigroup, el mayor grupo financiero del mundo, anuncia una reducción trimestral del 60% en sus beneficios tras declarar unas perdidas de 6.000 millones de dólares . El 5 de octubre la mayor correduría del mundo, Merrill Lynch, anuncia pérdidas por valor de 4.500 millones de dólares. Los días posteriores hubo una fuerte elevación bursátil, al mismo tiempo que una de las mayores inyecciones del BCE desde el mes anterior.

El 11 de octubre varios diarios económicos informaban que la relación entre las entidades financieras españolas y la crisis hipotecaria de Estados Unidos eran mayores de lo que hasta el momento se intuía. Al mismo tiempo señalaba al BBVA y a otros bancos como Banco Sabadell y Banco Popular de haber invertido en fondos avalados por hipotecas subprime así como la relación de distintas inmobiliarias y constructoras españolas con el tocado y dañado mercado de la construcción en Estados Unidos. También se informó que varios organismos financieros internacionales señalaban a España como uno de los países con más posibilidades de sufrir una crisis como la de Estados Unidos debido a la burbuja inmobiliaria, el incremento de la morosidad, el aumento de hipotecas de alto riesgo y el incremento de los tipos de interés.

El presidente del banco de inversiones estadounidense Merrill Lynch, Stan O'Neal, renuncia a su cargo el 30 de octubre de 2007. La renuncia de O'Neal, se produjo después de que la compañía se viera obligada a reconocer que su nivel de deudas incobrables alcanzaba los 7.900 millones de dólares. Merrill Lynch fue una de las primeras compañías en reagrupar ese tipo de deuda en garantías negociables. El valor de estas garantías cayó en picado, ya que el impago de hipotecas batió el pasado año un nuevo récord debido a las elevadas tasas de interés.

El presidente de la mayor empresa de servicios financieros del mundo, Citigroup, Charles Prince, renuncia a su cargo el 4 de noviembre. Prince fue luego sustituido por Vikram Pandit. La posición de Prince se vio debilitada después de que la institución que presidía anunciara una caída del 57% en sus beneficios trimestrales. En el mes de diciembre la crisis de liquidez y la desconfianza interbancaria hacen tomar medidas a los principales bancos centrales de manera coordinada, con objeto de respaldar el dólar estadounidense. La FED baja ese mismo mes el tipo de interés un 0,25% y el BCE los mantiene. Debido a las dificultades para solucionar la crisis del banco británico Northern Rock el gobierno británico decide nacionalizarlo La crisis de liquidez continúa hasta final de año, provocando máximos en el euribor interbancario, que se aleja de los tipos oficiales contenidos por el BCE mientras la prensa británica (que en ocasiones ha sido acusada de publicar noticias poco neutrales sobre la economía española) pone en duda la solvencia del sistema bancario español.

Lejos de amainar, los efectos de la crisis financiera se contagian a la economía real, entrando Estados Unidos en una posible recesión económica, lo que obliga a tomar medidas que no logran evitar la caída de la bolsa. a lo que se une la pérdida de beneficios de los principales bancos del mundo. El lunes 21 de enero se produce una histórica caída bursátil, que arrastra a todas las bolsas del mundo salvo la norteamericana, que se encuentra cerrada por ser festivo. Lo mismo ocurre el 17 de marzo, día en que la compra del quinto banco financiero estadounidense (Bear Stearns) por parte de la financiera JP Morgan provoca una caída del 90% en las acciones de aquella entidad.

En abril el FMI cifra en 945.000 millones de dólares las pérdidas acumuladas por la crisis. En 2008 ya se da por hecho que la crisis será mundial, extendiéndose a Latinoamérica y Asia, e implicará, en combinación con una elevada inflación inicial a escala internacional (especialmente en el precio de los alimentos y de la energía) una desaceleración de la economía internacional durante un periodo relativamente largo No en vano, el primer semestre arroja una caída media de las principales bolsas del mundo: en concreto, la española registra el peor semestre de sus 135 años de la historia de su registro reciente.

El 15 de septiembre Lehman Brothers, el cuarto banco de inversión norteamericano, que gestiona 46.000 millones de dólares en hipotecas, se declara en quiebra, y el Bank of America se ve obligado a comprar la entidad Merrill Lynch por 31.000 millones de dólares. Más de un año después del comienzo de la crisis sus efectos devastadores sobre la economía financiera se recrudecen, empujando las bolsas a la baja.

El 18 de septiembre el gobierno de Estados Unidos anunció un plan de rescate multimillonario, el mayor de la historia, que hizo que las bolsas de todo el mundo se dispararan consiguiendo subidas record.

En la cuarta semana de septiembre el presidente George W. Bush advirtió que Estados Unidos se encontraba al borde del pánico financiero y de una recesión larga y dolorosa. Con el fin de convencer al Congreso realiza un plan de rescate de la grave crisis, negociado durante una semana entera con los máximos representantes de la oposición, es presentado urgentemente al Senado de E.E.U.U el 29 de Septiembre de 2008 y ese mismo día es rechazado en votación considerado como 'inaceptable', cayendo por esta causa las bolsas de Wall Street, donde el Dow Jones perdió un 6,98%, el S&P500 cayó un 8,37% y el Nasdaq se hundió un 9,14%, la mayor caída desde hacía 20 años. El plan de emergencia diseñado por el secretario del Tesoro, Henry Paulson, consistía en que el Tesoro norteamericano, en colaboración con la Reserva Federal pretendía inyectar hasta 700.000 millones de dólares a cargo de los contribuyentes, para la compra a los bancos de activos financieros inmobiliarios contaminados por las hipotecas basura, y poder mantenerlos fuera de sus cuentas hasta que la economía se recupere, siendo la mayor intervención de la historia económica del país.

Tras una segunda votación es aprobado en el Senado con la novedad respecto a la propuesta rechazada la primera vez de incrementar los límites de los depósitos bancarios garantizados por la Corporación Federal de Seguro de Depósitos (FDIC) que pasaron de 100.000 a 250.000 dólares asegurados a los depositantes si un banco quiebra. El día 3 de octubre de 2008 se aprueba en el Congreso para considerar el plan de ayuda como ley.

Por otra parte se ha argumentado en contra de esta medida intervencionista, como peligrosa tanto por sus consecuencias políticas como económicas, que existen otros mecanismo distintos al rescate, que sólo resultaría en una pesada carga para los contribuyentes socializando las pérdidas de actores privados, y que en muchos casos es preferible la quiebra porque sanearía de los activos inservibles. Estas voces sostienen además que el problema no es una falta regulaciones, sino un exceso de malas regulaciones.

Bellod Redondo, J. F. (2007); “Crecimiento y Especulación Inmobiliaria en la Economía Española”; revista Principios – Estudios de Economía Política, nº 8, 2007, pp. 59 – 84.

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Crisis inmobiliaria española de 2008

La expresión crisis inmobiliaria española de 2008 hace referencia al conjunto de indicadores económicos que, desde el inicio de 2008 evidenciarían un deterioro de la industria de la construcción en España. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de unidades vendidas, la caída del precio de la vivienda (más o menos pronunciada dependiendo de la región) y el aumento de empresas promotoras y contructoras declaradas en quiebra o con dificultades financieras. España, pese a todo, no sería el único país afectado.

Desde aproximadamente 1998 la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión, que desde algunos sectores fue calificada como una burbuja económica. Según algunos autores la sesgada información económica habría generado expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El incremento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, si bien con variantes regionales, y habría ido parejo a la expensión del crédito.

El fenómeno español se habría caracterizado por un aumento notable de viviendas construidas y un crecimiento sin precedentes de la deuda hipotecaria, así como un incremento de la importancia de la construcción en el PIB y un crecimiento del empleo en el sector. Como contrapartida, hubo un incremento de los precios de la vivienda muy por encima del IPC.

Los detonantes de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la crisis hipotecaria iniciada en agosto de 2007 en Estados Unidos, que se tradujo en una contracción del crédito, y el paulatino aumento del euribor por parte del BCE, lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias, que en España son en un 98% a interés variable, lo que podría haber terminado afectando al consumo, y, en todo caso, a la confianza de los consumidores. Por otro lado, el estrangulamiento del mercado de crédito habría dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción que, teniendo numerosas obras en proceso, no habrían encontrado una vía de crédito debido al endurecimiento de las condiciones de refinanciación, lo que agravaría la situación en un sector con un elevado grado de apalancamiento.

Entre los factores estructurales estarían, según algunos, la especulación, el exceso de oferta y el agotamiento de la demanda, incapaz de asumir los elevados precios de los inmuebles, así como la rigidez del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden pasar hasta dos años).

Ya a finales de 2007 las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas, e hipotecas.

En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%, pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%. Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100% En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario en un contexto de crisis finaciera nacional e internacional.

El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.

Durante el año 2009 el desplome de ventas y precios continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.

La crisis inmobiliaria, en todo caso, tiene lugar en medio de una desaceleración general de la economía, tanto a nivel internacional como español, en lo que podría ser el inicio de una recesión económica.

Como forma de incentivar el alquiler el gobierno español ha dispuesto una serie de ayudas directas al alquiler, efectivas desde enero de 2008, y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de la obra pública. Si bien desde la banca y desde la industria de la construcción se ha sugerido que el gobierno debe actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando a reclamar el uso de la reserva de la Seguridad Social y el Fondo de Pensiones (pues la crisis financiera y la crisis inmobiliaria aparecen entrelazadas) el gobierno, por boca de su Ministro de Economía, ha rechazado la idea, afirmando que "no se debe impedir artificialmente el ajuste ". Así mismo, se ha sugerido convertir la vivienda de oferta libre en vivienda de protección oficial.

Entre las principales consecuencias está un aumento del desempleo y la consecuente contracción del consumo. Así mismo, el sector de la contrucción se resiente, cerrando hasta la mitad de las agencias inmobiliarias y llevando a la quiebra gran número de empresas contructoras, suponiendo también enormes dificultades para los consorcios inmobiliarios.

Desde el punto de vista financiero y bancario, el derrumbe inmobiliario español compromete la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de alguna de ellas , obligando a otras a bloquear el reintegro de las inversiones de determinados fondos inmobiliarios e incluso convirtiendo a los bancos y cajas de ahorro en improvisadas agencias inmobiliarias.

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Source : Wikipedia